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민간임대주택법의 핵심 개정내용 |
■ 단기임대주택 및 아파트 장기임대주택 등록불가
2020.08.18. 시행된 민간임대주택법의 가장 큰 개정 내용중의 하나는 임대주택 등록제도의 개편이다. 그동안 임대주택으로 등록하고자 하는 자는 주소지관할 지방자치단체에 방문하여 단기민간임대주택(임대의무기간 4년, 이하 "단기임대주택"라 한다)이나 장기일반민간임대주택(임대의무기간 8년, 이하 "장기임대주택"라 한다) 중 하나를 선택하여 등록할 수 있었다.
하지만 민간임대주택법의 개정으로 인해 2020.08.18. 이후 등록분부터는 무조건 장기임대주택으로만 등록할 수 있게 되었다. 단기임대주택이 민간임대주택법의 개정으로 폐지되었기 때문이다. 특히 주목해야 할 점은 그동안 임대주택등록의 주 대상이었던 아파트는 주택시장 과열요인의 주범이 될 수 있는 이유로 더 이상 임대주택으로 등록할 수 없게 되었다는 것이다.
| 구분 | 주택유형 | 폐지여부 |
|---|---|---|
| 단기임대주택 | 아파트 | 폐지 |
| 단독, 다중, 다가구, 연립, 다세대, 오피스텔 | ||
| 장기임대주택 | 아파트 | |
| 단독, 다중, 다가구, 연립, 다세대, 오피스텔 | 유지 |
■ 장기임대주택 임대의무기간 8년에서 10년으로 연장
2020.08.18. 이후 아파트를 제외한 단독, 다중, 다가구, 연립, 다세대, 오피스텔을 임대주택으로 등록하려면 무조건 장기임대주택으로 등록해야 할 뿐만 아니라 임대의무기간도 기존 8년에서 10년으로 연장된다. 임대의무기간을 2년 더 연장하여 임차인의 주거안정을 더 확보하겠다는 정부의 의도가 담겨져 있다.
| 구분 | 2020.08.17. 이전 주택임대사업자 등록 |
2020.08.18. 이후 주택임대사업자 등록 |
|---|---|---|
| 장기임대주택 임대의무기간 |
8년 이상 | 10년 이상 |
■ 단기임대주택을 장기임대주택으로 전환불가
2017년 임대주택활성화방안에 따라 2017.09.19. 부터 단기임대주택으로 등록했던 주택임대사업자는 장기임대주택으로 전환이 가능했다. 특히, 4년의 임대의무기간이 종료 된 상태에서 단기임대주택을 장기임대주택으로 전환한 경우에는 종합부동산세 합산배제를 연장해서 적용받을 수 있고, 조세특례제한법 97조3의 세제혜택(장기보유특별공제율 50% or 70%)을 적용받을 수 있기 때문에 그동안 많은 주택임대사업자들이 장기임대주택으로 전환했다. 하지만 이번 민간임대주택법의 개정으로 2020.08.18. 부터 단기임대주택을 더 이상 장기임대주택으로 전환할 수 없게 되었다.
■ 폐지되는 임대주택에 대한 자진말소와 자동말소 시행
종전 민간임대주택법에서는 주택임대사업자가 임대의무기간 내에 등록한 임대주택을 말소하고자 할 경우에는 3,000만원의 과태료가 부과되었다. 하지만 개정된 임대주택법에서는 향후 폐지되는 임대주택(단기임대주택으로 등록한 모든 주택과 장기임대주택으로 등록한 아파트)에 한하여 자진말소가 가능해졌다. 단, 등록말소 전까지 공적의무를 준수한 적법사업자로서 임차인의 동의를 받은 경우에 한하여 자진말소가 가능하다. 여기서 「자진말소」란 민간임대주택법에 의한 의무임대기간이 경과되기 전 주택임대사업자가 자발적으로 임대사업자 등록을 말소하는 것을 의미한다.
종전 민간임대주택법에 의한 임대주택은 임대의무기간이 종료된다 할지라도 주택임대사업자의 선택에 따라 임대사업자등록을 말소하지 않고 임대사업자의 지위를 계속해서 누릴 수 있었다. 임대의무기간이 종료되었다 할지라도 임대사업자등록 말소여부는 주택임대사업자의 선택사항이었기 때문이다. 하지만 개정된 임대주택법에서는 향후 폐지되는 임대주택(단기임대주택으로 등록한 모든 주택과 장기임대주택으로 등록한 아파트)의 임대의무기간이 종료되면 더 이상 주택임대사업자의 지위를 누릴 수 없게 된다.
향후 폐지되는 임대주택(단기임대주택으로 등록한 모든 주택과 장기임대주택으로 등록한 아파트)은 임대사업자등록이 자동으로 말소되기 때문이다. 여기서 「자동말소」란 민간임대주택법에 의한 의무임대기간이 경과되면 지방자치단체장이 자동으로 임대사업자 등록을 말소시키는 것을 의미한다.
| 구분 | 관련법령 | 말소시기 | 말소주체 |
|---|---|---|---|
| 자진말소 | 민간임대주택법 §6 ① 11 | 의무임대기간 경과 전 | 주택임대사업자 |
| 자동말소 | 민간임대주택법 §6 ⑤ | 의무임대기간 경과 후 | 지방자치단체장 |
실무적으로 주의해야 할 점은 임대사업자등록 자진말소와 자동말소는 향후 폐지되는 임대주택(단기임대주택으로 등록한 모든 주택과 장기임대주택으로 등록한 아파트)에 한하여 적용되므로 기존 장기임대주택으로 등록한 단독, 다중, 다가구, 연립, 다세대, 오피스텔(이하 "단독주택 등"이라 한다.)은 그 적용대상이 되지 않는다는 것이다. 따라서, 자진말소 대상이 되지 않는 장기임대주택으로 등록한 단독주택 등을 임대의무기간 전에 등록말소를 할 경우에는 3,000만원의 과태료가 적용되므로 주의해야 한다.
또한, 임대의무기간이 종료된 장기임대주택으로 등록한 단독주택 등은 자동말소 대상이 되지 않기 때문에 임대의무기간 종료 후 임대사업자등록을 말소하지 않고 계속 임대를 준다면 지속적으로 종합부동산세 합산배제 등의 세제혜택을 적용받을 수 있다. 더불어 법 소정 요건을 충족한 경우에는 장기보유특별공제 70%(조세특례제한법 제97조의3) 및 양도소득세 100% 감면(조세특례제한법 제97조의5) 혜택도 적용받을 수 있다.
| 자진말소 및 자동말소 적용 대상 임대주택 | 자진말소·자동말소 미적용 대상 임대주택상 |
|---|---|
| ·단기임대주택으로 등록한 모든 주택 ·장기임대주택으로 등록한 아파트 |
·장기임대주택으로 등록한 단독, 다중, 다가구, 연립, 다세대, 오피스텔 |
■ 임대보증금 보증보험 가입 대상자 확대
임대주택은 크게 주택의 취득유형에 따라 매입임대주택과 건설임대주택으로 구분되는데 민간임대주택법에서는 그동안 건설임대주택에 한하여 임대보증금에 대한 보증보험 가입을 의무화했다. 하지만, 정부는 이번 민간임대주택법을 개정하면서 임대보증금 보증보험 가입 대상자 범위를 매입임대주택까지 확대시켰다.
따라서, 2020.08.18. 이후에 신규로 등록하는 모든 주택임대사업자는 임대보증금에 대한 보증보험을 의무적으로 가입해야 한다. 다만, 2020.08.17. 이전에 이미 등록된 주택임대사업자는 법 시행 1년 이후인 2021.08.18. 이후 임대차계약을 갱신하거나 임차인이 변경되는 시점부터 보증보험을 가입하면 된다.
이때, 주택임대사업자가 가입해야 하는 보증보험 가입대상 금액은 원칙적으로 임대보증금 전액이며, 현재 주택도시보증공사(HUG)와 SCI서울보증에서 취급 보증보험 가입업무를 취급하고 있다. 보증보험 가입시 지급해야 하는 수수료는 보증금액·주택유형·부채비율에 따라 차등 적용되는데 임대사업자가 75%, 임차인이 25%를 각각 부담해야 한다.
· 부채비율 산정 : (담보권설정금액+전세보증금) / 주택가격
· 주택가격 : 감정가액(2020.12.10. 이후 부터는 기준시가도 가능)
■ 주택임대사업자 등록 및 관리강화
그동안 주택 소유자가 지방자치단체에 임대주택등록을 신청할 경우 등록이 거부되는 경우는 거의 없었다. 그러다보니 미성년자나 임대사업자 등록이 말소된 자도 손쉽게 임대주택으로 등록할 수 있었다. 정부는 이러한 부작용을 방지하기 위해 미성년자나 거짓이나 부정한 방법 등으로 임대사업자 등록이 말소된 자로서 2년이 경과되지 않은 자 등은 임대사업자로 등록할 수 없도록 민간임대주택법을 개정하였다.
또한, 신청인의 신용도, 신청 임대주택의 부채비율 등을 고려하여 임대보증금 보증가입이 현저히 곤란하거나 해당 주택이 재개발·재건축 등으로 임대의무기간 내에 멸실 우려가 있다고 판단되는 경우 역시 임대사업자 등록신청을 거부할 수 있도록 개정하였다.
더불어 민간임대주택의 권리관계를 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 제공하거나, 임대사업자가 보증금 반환을 지연하여 임차인의 피해가 명백히 발생한 경우에는 임대사업자 등록을 직권으로 말소할 수 있도록 하여 의무를 준수한 임대사업자에게 부여되는 세제혜택을 환수할 수 있는 제도적 장치를 마련하였다.
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민간임대주택법 개정으로 인한 『취득세 및 재산세』 세제혜택 적용요건 변화 |
정부는 2019년 12.16 부동산대책을 통해 앞으로 주택임대사업자의 취득세 및 재산세 감면혜택을 적용받으려면 별도의 가액요건을 충족해야 할것이라고 발표한 바 있었다. 하지만, 정부의 이러한 의지는 20대 국회의 문턱을 넘지 못해 계속 개정되지 못하다 최근 21대 국회에서 비로소 개정이 완료되었다. 가액요건의 추가 신설(2020.08.12. 이후 취득하는 분부터 적용)과 함께 개정된 민간임대주택법이 2020.08.18. 부터 시행됨에 따라 주택임대사업자의 취득세 및 재산세 감면요건은 다음과 같이 변경되었다.
■ 임대주택 등에 대한 취득세 감면(지방세특례제한법 제31조 ①) 적용요건
| 구분 | 2020.08.17. 이전 주택임대사업자 등록 |
2020.08.18. 이후 주택임대사업자 등록 |
|---|---|---|
| 적용주택 | 공동주택, 오피스텔 | 공동주택(아파트 제외), 오피스텔 |
| 면적요건 | 전용면적 60㎡ 이하 | 전용면적 60㎡ 이하 |
| 가액요건1) | 취득가액 6억원(수도권 밖 3억원) 이하 | 취득가액 6억원(수도권 밖 3억원) 이하 |
| 임대유형 | 단기임대주택, 장기임대주택 | 장기임대주택 |
| 임대기간 | 4년 이상, 8년 이상 | 10년 이상 |
| 증액제한 | 임대료(임대보증금) 증액률 5% 이내 | 임대료(임대보증금) 증액률 5% 이내 |
| 등록요건 | 취득일로부터 60일 이내 지방자치단체 | 취득일로부터 60일 이내 지방자치단체 |
| 적용기한 | 2021.12.31. 까지 | 2021.12.31. 까지 |
1) 취득세 감면을 적용받기 위한 가액요건은 2020.08.12. 이후 취득하는 분부터 적용
■ 임대주택 등에 대한 재산세 감면(지방세특례제한법 제31조 ②) 적용요건
| 구분 | 2020.08.17. 이전 주택임대사업자 등록 |
2020.08.18. 이후 주택임대사업자 등록 |
|---|---|---|
| 적용주택 | 공동주택, 오피스텔 | 공동주택(아파트 제외), 오피스텔 |
| 면적요건 | 전용면적 85㎡ 이하 | 전용면적 85㎡ 이하 |
| 가액요건1) | 공동주택 : 기준시가 6억원(수도권 밖 3억원) 이하 오피스텔 : 기준시가 4억원(수도권 밖 2억원) 이하 |
공동주택 : 기준시가 6억원(수도권 밖 3억원) 이하 오피스텔 : 기준시가 4억원(수도권 밖 2억원) 이하 |
| 임대유형 | 단기임대주택, 장기임대주택 | 장기임대주택 |
| 임대기간 | 4년 이상, 8년 이상 | 10년 이상 |
| 증액제한 | 임대료(임대보증금) 증액률 5% 이내 | 임대료(임대보증금) 증액률 5% 이내 |
| 등록요건 | 지방자치단체 | 지방자치단체 |
| 적용기한 | 2021.12.31. 까지 | 2021.12.31. 까지 |
1) 재산세 감면을 적용받기 위한 가액요건은 2020.08.12. 이후 임대주택으로 등록하는 분부터 적용
■ 장기임대주택 등에 대한 재산세 감면(지방세특례제한법 제31조의3) 적용요건
| 구분 | 2020.08.17. 이전 주택임대사업자 등록 |
2020.08.18. 이후 주택임대사업자 등록 |
|---|---|---|
| 적용주택 | 공동주택, 오피스텔, 다가구주택 | 공동주택(아파트 제외), 오피스텔, 다가구주택 |
| 면적요건 | 전용면적 85㎡ 이하 | 전용면적 85㎡ 이하 |
| 가액요건1) | 공동주택 : 기준시가 6억원(수도권 밖 3억원) 이하 오피스텔 : 기준시가 4억원(수도권 밖 2억원) 이하 |
공동주택 : 기준시가 6억원(수도권 밖 3억원) 이하 오피스텔 : 기준시가 4억원(수도권 밖 2억원) 이하 |
| 임대유형 | 장기임대주택 | 장기임대주택 |
| 임대기간 | 8년 이상 | 10년 이상 |
| 증액제한 | 임대료(임대보증금) 증액률 5% 이내 | 임대료(임대보증금) 증액률 5% 이내 |
| 등록요건 | 지방자치단체 | 지방자치단체 |
| 적용기한 | 2021.12.31. 까지 | 2021.12.31. 까지 |
1) 재산세 감면을 적용받기 위한 가액요건은 2020.08.12. 이후 임대주택으로 등록하는 분부터 적용
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민간임대주택법 개정으로 인한 『종합부동산세 합산배제』 적용요건 변화 |
■ 폐지되는 임대주택에 대한 종합부동산세 추징여부
민간임대주택법의 개정으로 2018.03.31. 이전 단기임대주택으로 등록한 주택임대사업자나 임대주택이 재개발·재건축이 진행되고 있는 주택임대사업자는 종합부동산세 합산배제를 적용받기 위한 5년의 임대의무기간을 충족할 수 없게 되었다.
이에 정부는 폐지되는 임대주택(단기임대주택으로 등록한 모든 주택과 장기임대주택으로 등록한 아파트)을 임대의무기간이 경과하기 전에 자진말소하거나 임대의무기간의 경과로 자동말소 되어 종합부동산세 합산배제를 적용받기 위한 임대의무기간(5년)을 충족할 수 없다 할지라도 그 동안 감면받은 종합부동산세가 추징되지 않도록 종합부동산세법을 개정하였다.
| 구분 | 자진말소 | 자동말소 | 재개발·재건축 |
|---|---|---|---|
| 적용요건 | 임대의무기간 미경과 | 4년 임대의무기간 종료 | 임대기간 중 재개발 등 |
| 추징여부 | 추징배제 | 추징배제 | 추징배제 |
■ 기존 장기임대주택으로 등록한 단독주택 등에 대한 종합부동산세 합산배제
2020.08.17. 이전 장기임대주택으로 등록한 단독, 다중, 다가구, 연립, 다세대, 오피스텔은 자진말소 및 자동말소 대상이 아니므로 종합부동산세 합산배제 적용시 종전 규정을 그대로 적용받는다. 다만, 2020.08.18. 이후 등록분부터는 민간임대주택법상 장기임대주택의 임대의무기간이 기존 8년에서 10년으로 연장되었기 때문에 세제혜택을 적용받기 위한 임대의무기간도 자동적으로 연장되었다.
■ 종합부동산세 합산배제(종합부동산세법 시행령 제3조) 적용요건
| 구분 | 2018.03.31. 이전 주택임대사업자 등록 |
2018.04.01.~2020.08.17 주택임대사업자 등록 |
2020.08.18. 이후 주택임대사업자 등록 |
|---|---|---|---|
| 적용주택 | 모든 주택 | 모든 주택1) | 모든 주택(아파트 제외)1) |
| 면적요건 | - | - | - |
| 가액요건 | 임대개시일 현재 기준시가 6억원 (수도권 밖 3억원) 이하 |
임대개시일 현재 기준시가 6억원 (수도권 밖 3억원) 이하 |
임대개시일 현재 기준시가 6억원 (수도권 밖 3억원) 이하 |
| 임대유형 | 단기임대주택 장기임대주택 |
장기임대주택 | 장기임대주택 |
| 임대기간 | 5년 이상 | 8년 이상 | 10년 이상 |
| 증액제한 | 임대료 등 증액률 5% 이내2) |
임대료 등
증액률 5% 이내2) |
임대료 등 증액률 5% 이내 |
| 등록요건 | 지방자치단체+세무서 | 지방자치단체+세무서 | 지방자치단체+세무서 |
1) 2018.09.14. 이후 취득한 조정대상지역 소재 주택 적용제외(단, 건설임대주택은 적용가능)
2020.07.11. ~ 2020.08.17. 사이 단기임대주택을 장기임대주택으로 전환한 모든 주택과 장기임대주택으로 등록한 아파트는 적용제외
2) 2019.02.12. 이후 임대차계약을 갱신하거나 새로 체결하는 분부터 적용
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민간임대주택법 개정으로 인한 『거주주택 비과세』 적용요건 변화 |
■ 폐지되는 임대주택에 대한 거주주택 비과세 추징여부
민간임대주택법의 개정으로 2018.03.31. 이전 단기임대주택으로 등록한 주택임대사업자나 임대주택이 재개발·재건축이 진행되고 있는 주택임대사업자는 거주주택 비과세를 적용받기 위한 5년의 임대의무기간을 충족할 수 없게 되었다.
이에 정부는 임대주택(단기임대주택으로 등록한 모든 주택과 장기임대주택으로 등록한 아파트)을 임대의무기간이 경과하기 전에 자진말소(민간임대주택법상 임대의무기간의 1/2 이상 임대한 경우에 한함)하거나 임대의무기간 경과로 자동말소 되어 거주주택 비과세를 적용받기 위한 임대의무기간(5년)을 충족할 수 없다 할지라도 임대주택 등록말소일로부터 5년 이내 거주주택을 양도할 경우에는 비과세를 적용받을 수 있도록 소득세법을 개정하였다. 또한, 이미 거주주택 비과세를 적용받은 상태에서 임대주택을 자진말소(민간임대주택법상 임대의무기간 1/2 이상 임대한 경우에 한함)하거나 임대의무기간 경과로 자동말소 되는 경우에도 이미 적용받은 비과세 혜택이 추징되지 않도록 소득세법을 개정하였다.
| 구분 | 자진말소 | 자동말소 |
|---|---|---|
| 적용요건 | 임대의무기간의 1/2 이상 임대 자진말소일로부터 5년 이내 양도 |
4년 임대의무기간 종료 자동말소일로부터 5년 이내 양도 |
| 세제헤택 | 거주주택 비과세 | 거주주택 비과세 |
■ 기존 장기임대주택으로 등록한 단독주택 등에 대한 거주주택 비과세
2020.08.17. 이전 장기임대주택으로 등록한 단독, 다중, 다가구, 연립, 다세대, 오피스텔은 자진말소 및 자동말소 대상이 아니므로 거주주택 비과세 적용시 종전 규정을 그대로 적용받는다. 다만, 2020.08.18. 이후 등록분부터는 민간임대주택법상 장기임대주택의 임대의무기간이 기존 8년에서 10년으로 연장되었기 때문에 세제혜택을 적용받기 위한 임대의무기간도 자동적으로 연장되었다.
■ 거주주택 비과세(소득세법 시행령 제155조 <20>) 적용요건
| 구분 | 2020.07.10. 이전 주택임대사업자 등록 |
2020.07.11.~2020.08.17. 주택임대사업자 등록 |
2020.08.18. 이후 주택임대사업자 등록 |
|---|---|---|---|
| 적용주택 | 모든 주택 | 모든 주택(아파트 제외)1) | 모든 주택(아파트 제외)1) |
| 면적요건 | - | - | - |
| 가액요건 | 임대개시일 현재 기준시가 6억원 (수도권 밖 3억원) 이하 |
임대개시일 현재 기준시가 6억원 (수도권 밖 3억원) 이하 |
임대개시일 현재 기준시가 6억원 (수도권 밖 3억원) 이하 |
| 임대유형 | 단기임대주택 장기임대주택 |
장기임대주택 | 장기임대주택 |
| 임대기간 | 5년 이상 | 8년 이상 | 10년 이상 |
| 증액제한 | 임대료 등 증액률 5% 이내2) |
임대료 등 증액률 5% 이내 |
임대료 등 증액률 5% 이내 |
| 등록요건 | 지방자치단체+세무서 | 지방자치단체+세무서 | 지방자치단체+세무서 |
1) 2018.09.14. 이후 취득한 조정대상지역 소재 주택은 적용제외
2020.07.11. ~ 2020.08.17. 사이 단기임대주택으로 등록한 모든 주택과 장기임대주택으로 등록한 아파트는 적용제외
2)2019.02.12. 이후 임대차계약을 갱신하거나 새로 체결하는 분부터 적용
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민간임대주택법 개정으로 인한 『양도소득세 중과배제』 적용요건 변화 |
■ 폐지되는 임대주택에 대한 양도소득세 중과배제 추징여부
민간임대주택법의 개정으로 2018.03.31. 이전 단기임대주택으로 등록한 주택임대사업자나 임대주택이 재개발·재건축이 진행되고 있는 주택임대사업자는 양도소득세 중과배제를 적용받기 위한 임대의무기간(5년)을 충족할 수 없게 되었다.
이에 정부는 폐지되는 임대주택(단기임대주택으로 등록한 모든 주택과 장기임대주택으로 등록한 아파트)을 임대의무기간이 경과하기 전에 자진말소(민간임대주택법상 임대의무기간의 1/2 이상 임대한 경우에 한함)하여 해당 임대주택을 1년 이내 양도하거나 임대의무기간이 경과하여 자동말소 된 후 해당 임대주택을 양도하는 경우에는 양도소득세 중과배제를 적용받기 위한 임대의무기간(5년)을 충족할 수 없다 할지라도 양도소득세 중과배제를 적용받을 수 있도록 소득세법을 개정하였다. 또한, 이미 중과배제 혜택을 적용받은 상태에서 임대주택을 자진말소(민간임대주택법상 임대의무기간 1/2 이상 임대한 경우에 한함)하거나 임대의무기간 경과로 자동말소 되는 경우에도 이미 적용받은 중과배제 혜택이 추징되지 않도록 소득세법을 개정하였다.
| 구분 | 자진말소 | 자동말소 |
|---|---|---|
| 적용요건 | 임대의무기간의 1/2 이상 임대 자진말소일로부터 1년 이내 양도 |
4년 임대의무기간 종료 |
| 세제헤택 | 양도소득세 중과배제 | 양도소득세 중과배제 |
■ 기존 장기임대주택으로 등록한 단독주택 등에 대한 양도소득세 중과배제
2020.08.17. 이전 장기임대주택으로 등록한 단독, 다중, 다가구, 연립, 다세대, 오피스텔은 자진말소 및 자동말소 대상이 아니므로 양도소득세 중과배제 적용시 종전 규정을 그대로 적용받는다. 다만, 2020.08.18. 이후 등록분부터는 장기임대주택의 임대의무기간이 기존 8년에서 10년으로 연장되기 때문에 세제혜택을 적용받기 위한 임대의무기간만 늘어났다.
■ 양도소득세 다주택자 중과배제(소득세법 시행령 제167조의3) 적용요건
| 구분 | 2018.03.31. 이전 주택임대사업자 등록 |
2018.04.01.~2020.08.17 주택임대사업자 등록 |
2020.08.18. 이후 주택임대사업자 등록 |
|---|---|---|---|
| 적용주택 | 모든 주택 | 모든 주택1) | 모든 주택(아파트 제외)1) |
| 면적요건 | - | - | - |
| 가액요건 | 임대개시일 현재 기준시가 6억원 (수도권 밖 3억원) 이하 |
임대개시일 현재 기준시가 6억원 (수도권 밖 3억원) 이하 |
임대개시일 현재 기준시가 6억원 (수도권 밖 3억원) 이하 |
| 임대유형 | 단기임대주택 장기임대주택 |
장기임대주택 | 장기임대주택 |
| 임대기간 | 5년 이상 | 8년 이상 | 10년 이상 |
| 증액제한 | 임대료 등 증액률 5% 이내2) |
임대료 등 증액률 5% 이내2) |
임대료 등 증액률 5% 이내 |
| 등록요건 | 지방자치단체+세무서 | 지방자치단체+세무서 | 지방자치단체+세무서 |
1) 2018.09.14. 이후 조정대상지역 내 취득하는 주택 적용제외(단, 건설임대주택 적용가능)
2020.07.11. ~ 2020.08.17. 사이 단기임대주택을 장기임대주택으로 전환한 모든 주택과 장기임대주택으로 등록한 아파트는 적용제외
2) 2019.02.12. 이후 임대차계약을 갱신하거나 새로 체결하는 분부터 적용
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민간임대주택법 개정으로 인한 『장기보유특별공제율 특례적용(50% or 70%)』 적용요건 변화 |
■ 폐지되는 임대주택에 대한 장기보유특별공제율 특례적용 가능 여부
민간임대주택법의 개정으로 기존 장기임대주택으로 등록한 아파트는 임대의무기간(8년)이 경과되면 임대사업자등록이 자동말소 된다. 따라서, 장기임대주택으로 등록한 아파트는 장기보유특별공제율 50%를 적용받기 위한 임대의무기간 8년은 충족할 수 있겠지만, 장기보유특별공제율 70%를 적용받기 위한 임대의무기간 10년은 충족할 수 없게 되었다.
문제는 민간임대주택법의 임대의무기간 기산일과 조세특례제한법상의 임대의무기간 기산일이 달라 민간임대주택법상 임대의무기간 8년이 경과하여 임대주택이 자동말소 되었다 할지라도 조세특례제한법상 임대의무기간이 경과하지 않아 장기보유특별공제율 50%조차 적용받지 못하는 경우가 발생하게 되었다.
| 구분 | 임대의무기간 기산일 |
|---|---|
| 민간임대주택법 | 늦은 날 (①지자체 임대주택등록일, ②실제 임대개시일) |
| 세법 | 늦은 날 (①지자체 임대주택등록일, ②실제 임대개시일, ③ 세무서 사업자등록일) |
이에 정부는 장기임대주택으로 등록한 아파트가 임대의무기간 8년이 경과하여 자동말소 된 경우에는 조세특례제한법상 임대의무기간을 충족한 것으로 보아 장기보유특별공제율 50%를 적용받을 수 있도록 조세특례제한법을 개정하였다. 결국, 장기임대주택으로 등록한 아파트는 50%의 장기보유특별공제율은 적용받을 수 있는 길이 열렸으나, 장기보유특별공제율 70%는 적용받을 수 없게 되었다.
| 구분 | 자진말소 | 자동말소 |
|---|---|---|
| 적용요건 | - | 8년 임대의무기간 종료 |
| 세제헤택 | 세제혜택 불가 | 장기보유특별공제율 50% 가능 장기보유특별공제율 70% 불가 |
■ 기존 장기임대주택으로 등록한 단독주택 등에 대한 장기보유특별공제율 특례적용 가능 여부
2020.08.17. 이전 장기임대주택으로 등록한 단독, 다중, 다가구, 연립, 다세대, 오피스텔은 아파트와는 달리 자동말소 대상이 아니므로 장기보유특별공제율 특례적용시 종전 규정을 그대로 적용받는다. 따라서, 장기임대주택으로 등록한 단독주택 등은 민간임대주택법상 임대의무기간 8년이 종료된 이후 임대등록을 말소하지 않고 2년을 더 임대한 경우에는 장기보유특별공제율 70%도 적용받을 수 있다.
■ 장기보유특별공제율 특례적용(조세특례제한법 제97조의3) 요건
| 구분 | 2020.08.17. 이전 주택임대사업자 등록 | 2020.08.18. 이후 주택임대사업자 등록 | ||
|---|---|---|---|---|
| 2018.09.13. 이전 취득 | 2018.09.14. 이후 취득 | 2018.09.13. 이전 취득 | 2018.09.14. 이후 취득 | |
| 적용주택 | 모든 주택1) | 모든 주택1) | 모든 주택 (아파트 제외) |
모든 주택 (아파트 제외) |
| 면적요건 | 국민주택규모 이하 | 국민주택규모 이하 | 국민주택규모 이하 | 국민주택규모 이하 |
| 가액요건 | - | 임대개시일 현재 기준시가 6억원 (수도권 밖 3억원) 이하 |
- | 임대개시일 현재 기준시가 6억원 (수도권 밖 3억원) 이하 |
| 임대유형 | 장기임대주택 | 장기임대주택 | 장기임대주택 | 장기임대주택 |
| 임대기간 | 8년(10년) 이상 | 8년(10년) 이상 | 10년 이상 | 10년 이상 |
| 증액제한 | 임대료 등 증액률 5% 이내 |
임대료 등 증액률 5% 이내 |
임대료 등 증액률 5% 이내 |
임대료 등 증액률 5% 이내 |
| 등록요건 | 2022.12.31. 까지 지방자치단체+세무서 |
2022.12.31. 까지
지방자치단체+세무서 |
2022.12.31. 까지 지방자치단체+세무서 |
2022.12.31. 까지 지방자치단체+세무서 |
1) 2020.07.11. ~ 2020.08.17. 사이 단기임대주택을 장기임대주택으로 전환한 모든 주택과 장기임대주택으로 등록한 아파트는 적용제외
■ 2020년 7월 발표한 장기보유특별공제율 특례적용 관련 세법개정안
정부는 2020년 7월 세법개정안을 발표하면서 장기보유특별공제율 특례적용은 2020.12.31. 까지 임대주택으로 등록해야 할 것과 임대기간에 발생한 양도차익에 대해서만 세제혜택을 부여할 것을 언급하였다. 기존의 세제혜택 요건은 더 강화하고, 세제혜택 범위는 더 축소하겠다는 것이다. 정부의 의지대로 실제 법 개정이 이뤄진다면 2021.01.01. 이후에 임대주택으로 등록할 경우에는 더 이상 장기보유특별공제율 특례적용을 적용받을 수 없게 되므로 추후 법 개정이 어떻게 진행되는지 확인해 볼 필요가 있다.
| 장기보유특별공제율 특례적용 관련 세법개정안 |
|---|
· 2022.12.31. 까지 등록한 분에 한하여 적용 → 2020.12.31. 까지 등록한 분에 한하여 적용
· 취득일부터 양도일까지 발생한 양도차익에 대해 적용 → 임대기간에 발생한 양도차익에 대해 적용 |
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민간임대주택법 개정으로 인한 『양도소득세 100% 감면』 적용요건 변화 |
■ 폐지되는 임대주택에 대한 양도소득세 100% 감면 적용가능 여부
민간임대주택법의 개정으로 기존 장기임대주택으로 등록한 아파트는 임대의무기간 8년이 경과되면 임대등록이 자동말소 된다. 따라서, 장기임대주택으로 등록한 아파트는 양도소득세 100% 감면을 적용받기 위한 임대의무기간 10년을 충족할 수 없게 되어 양도소득세 100% 감면을 적용받을 수 없게 되었다.
| 구분 | 자진말소 | 자동말소 |
|---|---|---|
| 적용요건 | - | 8년 의무임대기간 종료 |
| 세제헤택 | 세제혜택 불가 | 세제혜택 불가 |
■ 기존 장기임대주택으로 등록한 단독주택 등에 대한 양도소득세 100% 감면 적용가능 여부
2020.08.17. 이전 장기임대주택으로 등록한 단독, 다중, 다가구, 연립, 다세대, 오피스텔은 아파트와는 달리 자동말소 대상이 아니므로 양도소득세 100% 감면 적용시 종전 규정을 그대로 적용받는다. 따라서, 장기임대주택으로 등록한 단독주택 등은 민간임대주택법상 임대의무기간 8년이 종료된 이후 임대사업등록을 말소하지 않고 2년을 더 임대하고 양도하는 경우에는 양도소득세 100% 감면을 적용받을 수 있다.
다만, 양도소득세 100% 감면은 2018.12.31.까지 취득(매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우에는 2018.12.31. 이후에 주택을 취득하더라도 취득일로부터 3개월 이내 임대등록시 감면적용 가능)한 경우에 한하여 적용되므로 반드시 이에 해당하는지 확인해 볼 필요가 있다.
■ 양도소득세 100% 감면(조세특례제한법 제97조의5) 적용요건
| 구분 | 2020.08.17. 이전 주택임대사업자 등록 | 2020.08.18. 이후 주택임대사업자 등록 | ||
|---|---|---|---|---|
| 2018.09.13. 이전 취득 | 2018.09.14. 이후 취득 | 2018.09.13. 이전 취득 | 2018.09.14. 이후 취득 | |
| 적용주택 | 모든 주택1) | 모든 주택1) | 모든 주택 (아파트 제외) |
모든 주택 (아파트 제외) |
| 면적요건 | 국민주택규모 이하 | 국민주택규모 이하 | 국민주택규모 이하 | 국민주택규모 이하 |
| 가액요건 | - | 임대개시일 현재 기준시가 6억원 (수도권 밖 3억원) 이하 |
- | 임대개시일 현재 기준시가 6억원 (수도권 밖 3억원) 이하 |
| 임대유형 | 장기임대주택 | 장기임대주택 | 장기임대주택 | 장기임대주택 |
| 임대기간 | 10년 이상 | 10년 이상 | 10년 이상 | 10년 이상 |
| 증액제한 | 임대료 등 증액률 5% 이내 |
임대료 등 증액률 5% 이내 |
임대료 등 증액률 5% 이내 |
임대료 등 증액률 5% 이내 |
| 등록요건2) | 2018.12.31. 까지
취득일부터 3개월 이내 지방자치단체+세무서 |
2018.12.31. 까지
취득일부터 3개월 이내 지방자치단체+세무서 |
2018.12.31. 까지
취득일부터 3개월 이내 지방자치단체+세무서 |
2018.12.31. 까지
취득일부터 3개월 이내 지방자치단체+세무서 |
1) 2020.07.11. ~ 2020.08.17. 사이 장기임대주택으로 등록한 아파트는 적용 제외
2) 2018.12.31. 까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우에는 2018.12.31. 이후에 주택을 취득하더라도 취득일로부터 3개월 이내 임대등록시 감면적용 가능
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